NOTA SOBRE LAS MEDIDAS APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL, EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

Entre las materias que se regulan en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, publicado el día 22 de abril en el BOE, destaca por su incidencia en una gran cantidad de casos, la que se refiere a la situación en que se encuentran los arrendamientos de los locales de negocio de aquellas empresas o autónomos que se han visto afectados por la paralización de su actividad, cierre, como consecuencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

El Capítulo I del mencionado RDL, bajo el título de “medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, viene a regular la situación desde dos grandes tipologías de casos: contratos de arrendamiento firmados por pymes y autónomos, ojo se excluyen a las empresas no pymes, con grandes tenedores o entidades públicas y los otros.

Se consideran grandes tenedores aquellos arrendadores, persona física o jurídica, que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie
construida de más de 1.500 m2.

Es condición para que se puedan aplicar las medidas reguladas en esta norma que,

a) En el caso de autónomos:

– Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020 que declaró el estado de alarma.

– En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

b) En el caso de pyme:

– Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, que son los que fijan los límites para poder presentar balance abreviado, que es cuando se superan, durante dos ejercicios consecutivos, dos de los siguientes límites:

– Activo inferior a 4 millones de euros.

– Cifra de negocio inferior a 8 millones de euros.

– Numero medio de trabajadores inferior a 50

– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma

– En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Cumplidas las condiciones anteriores, las medidas aprobadas son:

Para el caso que los arrendadores sean entidades públicas o grandes tenedores:  Se establece la posibilidad de solicitar por el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, siendo de aplicación automática salvo acuerdo, una moratoria en el pago de la renta durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, hasta cuatro meses. El aplazamiento será mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La renta se aplazará sin devengo de intereses, a partir de “la siguiente mensualidad”, dice el Real Decreto, sin que podamos asegurar si ello significa que la renta, por ejemplo de abril, está fuera de esta medida y solo se aplica a las rentas, (mensualidades), que se devenguen tras la solicitud del arrendatario, o se puede aplicar a las rentas devengadas desde la declaración del estado de alarma.

En el supuesto de arrendamientos distintos de los anteriores (no grandes tenedores): Realmente no hay medida alguna en cuanto al aplazamiento de la renta, puesto que el artículo 2 del Real Decreto ley, dice textualmente que el arrendatario “podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.”

Como se desprende de lo anterior, la gran aportación de este Real Decreto ley es “permitir” negociar las condiciones del pago de la renta entre las partes, sin otra medida que la establecida en el punto 2 de ese mismo artículo, que es la posibilidad de disponer el arrendador de la fianza, pero siempre dentro del marco de un acuerdo entre las partes.

Por finalizar, el artículo 4 del Real Decreto-ley 15/2020, establece que, para acreditar el cumplimiento de los requisitos para aplicar las medidas señaladas, el arrendatario, en el caso de suspensión de actividad, lo hará mediante “certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado; lo cual nos genera grandes dudas, puesto que entendemos que, por el cierre de los locales, no es necesario presentar la declaración censal (modelo 036) de cese de actividad, con las consecuencia que ello puede acarrear de todo tipo.

Sirva la presente nota como un intento de informar a nuestros clientes del contenido de otra de las medidas aprobadas por el Gobierno de España, sin que queramos entrar en su eficacia y aplicabilidad, temiéndonos que, en muchos casos, sean contraproducentes para las negociaciones que ya se estaban produciendo en muchos
casos, entre las partes afectadas.

Desde luego, en caso de no haber alcanzado ya un acuerdo con el propietario, si eres un inquilino que reúnes los requisitos del Real Decreto ley, os recomendamos mandar cuanto antes, antes del fin del mes de abril, la comunicación de solicitud de moratoria, para que sea aplicable sin duda a las rentas de mayo. Lo que no os podemos asegurar es qué tipo de comunicación mandamos, porque nada dice la norma, pero os recomendamos que sea una que deje constancia de su recepción por el arrendador.